Responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dommage corporel

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages corporels causés à une victime et ayant leur origine dans les parties communes ou un équipement commun.

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L’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que :

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« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

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Indépendamment de l’art. 14, le syndicat est encore responsable sur le fondement de l’article 1242 du Code civil en qualité de gardien des parties commune.

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Cette responsabilité du syndicat est liée à l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile.

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NB : Le locataire, ayant la qualité de tiers au sens de l'article 14 de la loi, peut agir directement contre le syndicat des copropriétaires en cas de dommage corporel imputable à une partie commune.

 

Par exemple, il a été jugé que la victime pouvait engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et obtenir l’indemnisation de ses préjudices corporels dans les cas suivants :

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• Accident d’ascenseur : lorsqu’un enfant de 12 ans, bloqué au 13ème étage dans un ascenseur, entreprend de déverrouiller les portes et fait une chute mortelle en tentant de sauter sur la porte palière de ses parents ;

 

• Accident d’escaliers : lorsqu’un un escalier est insuffisamment éclairé ou que l'état des marches est défectueux, que les marches sont trop glissantes, ou recouvertes de tâches d’huile, le syndicat doit indemniser la victime ;

 

• Equipements dangereux : le garde-corps pointu d’un escalier commun sur lequel s’est empalé un enfant après une chute présente une configuration anormale et un danger dont le syndicat est responsable ;

 

• Aires de jeux dans une copropriété : indemnisation en cas de blessures d'un enfant dans une aire de jeux mal conçue ;

 

• Verglas et neige à l’entrée de l’immeuble : le syndicat est tenu de garantir un accès sans risque à l'immeuble. Il est donc responsable de la chute d'une personne, ayant entraîné une quadruple fracture de la jambe gauche, devant l'entrée de l'immeuble de la copropriété, pour s'être abstenu de dégager les abords et l'entrée de l'immeuble qui étaient, au moment de l'accident, recouverts d'une couche de verglas, alors que les conditions climatiques le permettaient. Le fait de porter des chaussures de ville, alors que la victime arrivait sur son lieu de villégiature (vacances d’hiver au ski) après un voyage en automobile et alors qu'il se rendait de son véhicule jusqu'à l'immeuble pour en décharger le coffre, n'est pas constitutif d'une faute de sa part et ne peut donc exonérer le syndicat de sa responsabilité. En conséquence, le syndicat est condamné à réparer le préjudice corporel subi par la victime.

 

Le syndicat n’est pas responsable des préjudices lorsque les dommages corporels trouvent leur origine non pas dans le fait d'une partie commune ou d'un élément d'équipement commun de l'immeuble, mais dans celui de parties privatives. Dans ce cas, la responsabilité incombe exclusivement au propriétaire des parties privatives qui sont à l'origine des dommages constatés lequel doit être assuré contre ces risques.

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En cas de dommages trouvant leur origine dans une partie commune à jouissance privative, telle qu'une toiture-terrasse, une cour ou un jardin, dont l'usage a été réservé à un ou certains copropriétaires, ces derniers en sont, en principe, responsables et non plus le syndicat , à moins que ces dommages soient imputables à un vice de construction de la partie commune ou à un défaut d'entretien de l'ossature de l'ouvrage commun réputée intégrée au gros-oeuvre de l'immeuble.

 

Attention, le syndicat des copropriétaires peut demander à être exonéré totalement ou partiellement de sa responsabilité en cas de cause étrangère.

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Ainsi, la faute de la victime, le fait d’un tiers ou un cas de force majeure peuvent exonérer sa responsabilité, à condition toutefois que cet évènement soit imprévisible, irrésistible et extérieur au syndicat.

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Toutefois, il a été jugé que :

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• Des précipitations de pluie et de neige non exceptionnelles ne constituent pas un cas de force majeure ;

• Le fait pour un enfant d’ouvrir les portes d’un ascenseur bloqué au 13ème étage de l’immeuble ne permet pas au syndicat de s’exonérer de sa responsabilité car ce n’est pas un évènement imprévisible et irrésistible (Cour de cassation, Chambre civile 2, 18 mars 2004 - n° 02-19.454) ;

• Le fait qu'un enfant échappe à la surveillance des adultes et enjambe ou se penche par-dessus la rampe de l'escalier, n’est pas un fait imprévisible pour le syndicat qui devait anticiper un tel risque (Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 30 novembre 2023, 22-16.835, Inédit) ;

 

Pour exonérer totalement le syndicat, la faute de la victime doit avoir été la cause unique des dommages (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 2013 – n° 12-23.953).

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Si la faute de la victime n’est pas la cause unique et exclusive, son droit à indemnisation ne peut être réduit que partiellement.

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